წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულება

უძრავი ქონების ყიდვა-გაყიდვისას, განსაკუთრებით მაშინ, როდესაც საქმე ეხება მშენებარე ბინებს ან ისეთ ქონებას, რომლის საბოლოო შესყიდვაც გარკვეულ დროსთან არის დაკავშირებული (მაგალითად, საბანკო სესხის დამტკიცების მოლოდინი, დოკუმენტების წესრიგში მოყვანა და ა.შ.), მხარეები ხშირად აფორმებენ ე.წ. წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულებას.

მიუხედავად იმისა, რომ ეს დოკუმენტი ძალიან გავრცელებულია, ბევრს ჰგონია, რომ ის უკვე ნიშნავს ქონების ყიდვას. რეალობაში, წინარე ხელშეკრულებას სულ სხვა იურიდიული დატვირთვა აქვს.

ამ სტატიაში განვიხილავთ, რა არის წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულება, რატომ არის ის მნიშვნელოვანი და რა რისკებს უნდა მიაქციოთ ყურადღება.

1. რა არის წინარე ხელშეკრულების მიზანი?

წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულება არის მხარეთა წერილობითი შეთანხმება, რომლითაც ისინი ვალდებულებას იღებენ, მომავალში დადონ ძირითადი ნასყიდობის ხელშეკრულება (ანუ ქონების რეალური ყიდვა-გაყიდვის აქტი).

მარტივად რომ ვთქვათ, წინარე ხელშეკრულება არის გარანტია:

• მყიდველისთვის: რომ გამყიდველი სხვაზე არ მიყიდის ბინას და პირობები (ფასი, ფართი, ვადები) უცვლელი დარჩება.

• გამყიდველისთვის: რომ მყიდველი არ იტყვის უარს გარიგებაზე და ბოლო მომენტში არ შეცვლის გადაწყვეტილებას.

2. ძირითადი პირობები, რომლებიც აუცილებლად უნდა იცოდეთ

იმისათვის, რომ წინარე ხელშეკრულებამ რეალურად დაიცვას თქვენი ინტერესები, ის აუცილებლად უნდა შეიცავდეს მინიმუმ შემდეგ დეტალებს:

• მომავალი ძირითადი ხელშეკრულების დადების ზუსტი ვადა: მითითებული უნდა იყოს, რა პერიოდში (მაგალითად, მშენებლობის დასრულებიდან 1 თვის ვადაში) უნდა გაფორმდეს ნასყიდობის საბოლოო ხელშეკრულება საჯარო რეესტრში.

• ქონების ზუსტი მახასიათებლები და ფასი: ბინის ზუსტი მისამართი, სართული, ფართობი (კვადრატულობა), ინდივიდუალური საკადასტრო კოდი და საბოლოო ღირებულება.

• პირველადი შენატანი / ავანსი: რა ოდენობის თანხა ირიცხება წინარე ხელშეკრულების გაფორმებისას და რა გრაფიკით ხდება დარჩენილი თანხის დაფარვა.

• პასუხისმგებლობა (ჯარიმები): რა ხდება იმ შემთხვევაში, თუ ერთ-ერთი მხარე დაარღვევს პირობას (მაგალითად, გამყიდველი სხვაზე გაყიდის ქონებას, ან მყიდველი უარს იტყვის ყიდვაზე).

3. მთავარი განსხვავება: წინარე ხელშეკრულება არ ნიშნავს საკუთრებას

ერთ-ერთი ყველაზე ხშირი შეცდომა, რასაც მოქალაქეები უშვებენ, არის ის, რომ წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულების გაფორმებისთანავე ჰგონიათ, თითქოს ქონების მესაკუთრეები გახდნენ.

სანამ არ გაფორმდება ძირითადი ნასყიდობის ხელშეკრულება და უფლება არ დარეგისტრირდება საჯარო რეესტრში, უძრავი ქონება იურიდიულად კვლავ გამყიდველის (ან დეველოპერის) საკუთრებაა.

სწორედ ამიტომ, წინარე ხელშეკრულებასთან ერთად, უაღრესად მნიშვნელოვანია მისი საჯარო რეესტრში რეგისტრაცია (როგორც უფლების შეზღუდვის ან სამომავლო მოთხოვნის უზრუნველყოფის), რაც იცავს მყიდველს იმისგან, რომ ეს ქონება პარალელურად სხვასაც არ მიჰყიდონ.

4. რა ხდება ვალდებულების შეუსრულებლობისას?

თუ მხარემ უარი თქვა ძირითადი ხელშეკრულების დადებაზე მიზეზის გარეშე:

• კანონმდებლობით, დაზარალებულ მხარეს უფლება აქვს, მოსთხოვს მეორე მხარეს მიყენებული ზიანის ანაზღაურება.

• ხელშეკრულებაში წინასწარ გაწერილი პირგასამტეხლო (ჯარიმა) მნიშვნელოვან ბერკეტს წარმოადგენს, რომელიც აზღვევს მხარეებს არაკეთილსინდისიერი ქმედებებისგან.

შეჯამება და რჩევა

წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულება არის სერიოზული იურიდიული დოკუმენტი. არასდროს მოაწეროთ ხელი დეველოპერის ან გამყიდველის მიერ შემოთავაზებულ „სტანდარტულ“ კონტრაქტს ისე, რომ დეტალურად არ შეამოწმოთ მისი პირობები.
 

OK&CG-ის ადვოკატები დაგეხმარებიან:

• წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულების პროექტის დეტალურ სამართლებრივ შემოწმებაში;

• თქვენი ფინანსური და ქონებრივი რისკების მინიმუმამდე დაყვანაში;

• გარიგების უსაფრთხოდ და კანონის სრული დაცვით წარმართვაში.
 

ტელეფონი: 592 19 11 19

ელ-ფოსტა: info@myadvocate.ge

მისამართი: თბილისი, ალ. ყაზბეგის გამზირი 12ბ.